Как оформить договор купли продажи квартиры самому

Порядок купли-продажи квартиры: 7 шагов к сделке

На первом этапе сделки в недвижимости риелтор должен знать наизусть все этапы, чтобы его допустили к работе. В России нет закона о деятельности агентов по продаже квартир и не у всех есть возможность сдать государственный экзамен для допуска на работу. Что нужно делать клиенту при переходе жилья от одного собственника ко второму?

В оформлении участвуют продавец квартиры, покупатель и агенты по недвижимости. Для них важно не просто подготовить договор с документами для нового владельца жилья в момент сделки – чтобы потом у продавца или покупателя было право собственности на квартиру. Они должны проверить их до получения документов новым владельцем: если это случилось после оформления договора (а сделка может быть совершением ее через несколько дней), то будет ли она зарегистрированной?

В любом случае сделка по купле — продаже квартиры начинается с определения юридического статуса объекта и заканчивается передачей ключей новому владельцу.

1. первичное;
2. вторичное.

«Первичное жилье — это то, на что застройщик еще не оформил право собственности. Оно может быть приобретено по договору долевого строительства или в готовом доме при условии если он был зарегистрирован как юридическое лицо и оформлена им как юрлицо». ( stextbox) Так же к вторичному жилью относится все квартиры из строящихся домов без документов: сданный дом можно приобрести только после сдачи дома, либо уже готовый объект недвижимости. Что делать дальше? Отыскать юридический статус жилья Риелтору нужно для того чтобы оценить объем работы – какой объём работ предстоит выполнить риэлтерам перед заключением договора купли — продажи.

При покупке квартиры застройщиком, которая оформлена на себя как юридическое лицо (риелтор) можно получить вторичное жилье. Это значит – оно автоматически становится второсортным : все дома и участки без права собственности не подлежат продаже или регистрации по наследству уже более 10 лет. Как определить юридический статус жилья риэлтора? Если продавец отказывается от заключения договора купли-продажи недвижимости, то необходимо выяснить для него объем работы и оценить работу — что делать дальше с объектом сделки; какие документы готовить.

Что необходимо проверить : В настоящее время на рынке недвижимости все еще остаются мошенники.

1. Количество наследников, которые могут претендовать на жилье. На рынке недвижимости распространены махинации, когда владелец «забывает» о других наследниках, а потом эти третьи лица оспаривают сделку в суде и оставляют покупателя без денег и квартиры.
2. Физическое и психическое здоровье продавца. Если у него есть психические расстройства или неврологические заболевания, сам собственник или его родственники могут оспорить сделку в суде, и ее признают недействительной. Именно поэтому важно запросить у собственника справки о том, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.

Виктория Данильченко, юрист и адвокат При проверке документов обращайте внимание на срок владения жильем.

Когда вы узнаете о смерти одинокого человека, то вам нужно будет вернуть ему его свидетельство. ) При этом мошенник может подделать паспорт и выдать себя за ребенка умершего гражданина.

С этими поддельными документами он идет к нотариусу и вступает во владение недвижимостью. ) В то же время ему страшно за свои деньги, поэтому спешит поскорее избавиться от недвижимости…

1. Наличие несовершеннолетних собственников квартиры. Чтобы проверить законность прав на продажу жилья в этом случае, нужно подать запрос в органы опеки и попечительства. Именно они выдают разрешения на сделку.

2.

С помощью выписки из ЕГРН продавец может подтвердить право собственности на квартиру, а покупатель – проверить юридическую чистоту квартиры. Но получить ее можно только для тех объектов недвижимости : которые были зарегистрированы до 1998 года и ранее не регистрировались в реестре по состоянию после 1993 г.

Что можно узнать из выписки или справки : Как правило, после 31 января 1998 года права собственности на недвижимость регистрировались в БТИ. Поэтому продавцу придется заказывать справку у этой инстанции для подтверждения правомочности приобретения квартиры и регистрации имущества.

1. подробную информацию о квартире: адрес, площадь, этаж, когда и кем был построен дом;
2. историю перехода прав собственности;
3. наличие обременений.
4. количество собственников квартиры;

По заявке в БТИ вы получите выписку через 10 дней. Быстрее всего получить справку можно двумя способами: по заявлению, непосредственно из МФЦ или онлайн-заказом.

Во втором случае придется ждать несколько рабочих дней, а электронную справку получить за час. В этом варианте можно заказать документ в течение часа после получения электронной справки.

Портал «Правомер» выделяет 2 типа документов, которые необходимо проверять перед сделкой:

1. правоподтверждающие — подтверждают право собственности на квартиру;
2. правоустанавливающие — в них указано, на основании чего квартира находится в собственности продавца.

К правоподтверждающим документам относятся:

1. Свидетельство о собственности на жилище — выдавалось московским правительством в 90-е годы во время приватизации.
2. Регистрационное удостоверение из БТИ — выдавалось до 31 января 1998 года;
3. Свидетельство на право собственности — выдавалось при оформлении жилья в собственность с 1998 по 2016 год;

15 июля 2016 года были внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В настоящее время свидетельство на право собственности выдается только при наличии изменений в ЕГРН. Если же квартира была оформлена после изменения и до этого, то правому подтвердителю будет служить лишь выписку из ЕГРП.

1. договор передачи жилья в собственность;
2. решение суда.
3. договор дарения;
4. договор ренты;
5. свидетельство о праве на наследство;
6. договор купли-продажи;
7. договор долевого участия;
8. договор мены;
9. справка ЖСК о выплате пая;

Юрист по недвижимости Алексей Малаев советует проверить документы перед покупкой квартиры. В качестве примера он приводит следующие:.

1. Справка об отсутствии задолженности. Из нее вы поймете, висят ли на квартире задолженности по коммунальным платежам. Справку можно получить в ЖЭКе. Обратите внимание на платежи по взносам на капитальный ремонт — как правило, именно их не оплачивают чаще всего.

1. Выписка из лицевого счета.

   Из этой выписки вы узнаете, кто на данный момент прописан в квартире, а также есть ли долги по квартире.

   Документ можно получить в МФЦ.

Риелтор Елена Моштакова советует проверять в документах соответствие паспортных данных владельца из правоустанавливающих документов с реальным адресом, который прописан на карте. ))) Как-то при подготовке к продаже я обнаружила несоответствие фактического адреса иадреса зарегистрированного по свидетельству о праве собственности (свидетельство об этом было выдано несколько лет назад).

Если у покупателя нет всех документов, но он уже определился с квартирой и готов заключить основной договор на конкретный срок (сроки указаны в п. «а»). Это значит что продавец еще не знает о том, как быть со своим предложением — ему придется забронировать квартиру по предварительному договору позже, чем было оговорено ранее. Елена Моштакова риелтор должен разъяснить обеим сторонам условия договора и ответственность за их нарушение, которая предусмотрена статьей. [ stextbox id =’alert] если же его всего мало или документы недостаточны для оформления сделки, то по предположительным условиям договора он бронирует жилье раньше, а выкупит ее позднее.

Если агент убедился, что покупатель и продавец согласны с условиями договора – он может давать необходимые документы на подпись. ) В процессе заключения договоров покупатели должны внести задаток в сумме 5 — 10 % от общей стоимости жилья.

Риелтор закрепляет квартиру за покупателем, а собственнику гарантирует продажу. ____________________ Она делает покупательницу хозяйкой квартиры и дает покупателю гарантию продажи с доплатой на внесенный ею залог.

При неосмотрительности клиента перед подписанием договора купли — продажи он может передумать приобретать квартиру. Читать по теме На сделку продавец приносит пакет документов, который после подписания предварительного контракта передается в Росреестр для регистрации сделки.

Портал «Про собственность» разместил список этих документов:

1. согласие второго супруга;
2. паспорт собственника;
3. согласие всех собственников на продажу квартиры;
4. документ, подтверждающий отсутствие налоговой задолженности;
5. справка о составе семьи;
6. справка об отсутствии долга за услуги ЖКХ;
7. разрешение отдела опеки, если собственник несовершеннолетний.
8. кадастровый паспорт и техпаспорт объекта;
9. правоустанавливающие документы;

В любом случае список может быть потерян. Для этого его лучше хранить в специальной программе, где он можно закрепить на чек — листе и открывать по одному клику с любого устройства сразу же после получения письма от клиента или звонка менеджера.

Мы посмотрим, как это выглядит на примере облачного сервиса S2 CRM. Основы управления в нем лежат на бумаге и фиксируются за каждым этапом сделки.

Теперь он автоматически появляется в карточке сделки при ее переводе на этот этап. ”Применение чеков для записи документов клиента позволяет получить полное представление о том, какие документы были предоставлены и каких нет».

В них сразу же отобразится, сколько документов клиент уже запросил. И риелтор может увидеть все документы в одном окне — и так далее по цепочке! Для этого необходимо установить S2: выгрузка объявлений на сайте автоматический парсинг объектов для автоматического создания объявления или записи звонков; запись звонка и отправки sms.

1. цена объекта недвижимости и сроки выплаты полной суммы;
2. зарегистрированные лица и сроки снятия их с регистрационного учета;
3. описание сторон: ФИО, дата и место рождения, пол, реквизиты документа удостоверяющего личность, адрес постоянной регистрации или временного проживания;
4. срок передачи жилья в собственность по передаточному акту.
5. описание объекта недвижимости: адрес, этажность, площадь и кадастровый номер;

Ольга советует включить в договор дополнительные пункты, которые не являются обязательными и помогают найти решение спорных ситуаций. Также она рекомендует добавить два дополнительных пункта:.

1. семейное положение продавца и покупателя на момент заключения сделки. Это поможет избежать претензий супругов на квартиру после заключения договора. Если на продавец укажет, что женат, тогда он обязан предоставить согласие супруги на продажу недвижимости, или сделка не состоится;
2. обязательства продавца вернуть деньги в случае претензий третьих лиц на объект.

В процессе составления договора купли-продажи есть еще несколько организационных моментов, о которых должен знать каждый риелтор. Ольга Берестнева — заместитель директора департамента АН « Прайм — сервис».

1. в тексте не должно быть помарок и пятен;
2. нумерация пунктов должна быть строго последовательной;
3. подписывать договор нужно только синей шариковой ручкой, так как черная похожа на копию, а гелевая быстро выцветает;
4. название договора купли-продажи должно соответствовать его сути;
5. листы договора необходимо сшить или пронумеровать, а также подписать каждую страницу обеими сторонами сделки.

На портале госпошлины указываются в стандартных размерах:. Стоимость государственной пошлины зависит от статуса покупателя и юридического положения объекта недвижимости.

1. дом вместе с участком для физлица — 2350 рублей;
2. дом или квартира для юридических лиц — 22000 рублей.
3. квартира или частный дом для физического лица — 2000 рублей;

Главное условие при оплате госпошлины — платить должен участник сделки.

Если в квитанции будет указано третье лицо, ее придется заново оплатить. Индивидуальные предприниматели не подписывают договоры на продажу недвижимости и сделки с ними!

Для перехода права собственности потребуется:

1. договор купли-продажи;
2. передаточный акт;
3. весь пакет документов продавца, собранный после подписания предварительного договора купли-продажи;
4. документы, удостоверяющие личность покупателя.

Агент должен проверить, чтобы все документы были заполнены правильно и убедиться в том что специалист отдела регистрации принял их. Информацию об этом подтверждает портал Consultator: подача документов через МФЦ занимает на 2 дня больше времени, чем с помощью Росреестра.

После подачи документов покупатель сам получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными. Задача агента — проконтролировать, чтобы выписка была верна и не было допущено ошибок при получении выписки.

Агент может сам получить выписку, но только с генеральной доверенностью от покупателя. После того как документы на право собственности получены и передано новое лицо покупателю в присутствии агента. На этом сделка считается завершенной! Индивидуальный риелтор не должен заниматься покупкой или продажей квартиры без разрешения владельца (запрещенная процедура).

В случае незнания правил и порядка проведения сделки агент рискует затянуть сделку на несколько месяцев или вовсе остаться без квартиры. [ stextbox id =’warning] Чтобы лучше разобраться в тонкостях процесса продажи, читайте советы экспертов. Автор: Дарья Милакова За это время вы поймете как работает IP телефония, e -mail и SMS- рассылки, удобно ли сотрудникам пользоваться ей.

Чтобы лучше разобраться в тонкостях проведения сделки, читайте советы экспертов. Например: как работает IP телефония и sms — рассылка? Как ее использовать для повышения продаж сотрудников компании ; удобно ли пользоваться ей сотрудникам предприятия. Автор статьи Дарья Милакова.