Безвозмездный договор доверительного управления

Доверительное управление недвижимостью

В доверительное управление попадает недвижимый объект, который имеет не только экономическую ценность. Однако его использование на практике может вызвать немало трудностей у собственника недвижимости и даже привести к серьезным финансовым потерям [1]: ведь в некоторых случаях имущество обеспечивает владельцу доход от продажи имущества.

Как ни печально, но с его содержанием и использованием приходится много хлопот. Из-за этого все больше собственников продают свои дома в доверительное управление как правило ради прибыли от использования имущества правда за вычетом расходов на содержание или вознаграждение доверительного управляющего (в зависимости о того насколько они бедны). [ / stextbox ] В результате только получают прибыль от своего имущества!

Договор доверительного управления имуществом вступает в силу. Одна сторона (учредитель управления ) передает другой стороне на определенный срок свое имущество во временное управление и получает от нее вознаграждение за это владение имуществом, которая ему доверяется для ведения дел с другими участниками организации по договору доверительное управление.

Другая сторона обязуется управлять имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица ( выгодоприобладателя ) при условии, что оно находится у него на балансе.1 ст. 1012 ГК РФ (статья 115) договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи имущества.

В этом случае передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации ( п. 89).

В то же время в порядке исполнения договора продажи недвижимости существует одна особенность.Постановления о государственной регистрации перехода права собственности не являются основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами ( п. 74 ГК РФ).2 ст. 551 ГК РФ (ст) устанавливает, что договор доверительного управления может быть заключен со дня его подписания сторонами договора; или оговаривается срок вступления в силу только после того как он был подписан и подано заявление об этом.

На практике это положение может быть очень непростым. Для арендаторов или организаций, оказывающих коммунальные услуги договор вступит силу только с даты государственной регистрации передачи недвижимого имущества во владение (доверительное управление). Это необходимо учитывать при подготовке к передаче недвижимости третьим лицам после ее официальной регистрационной процедуры: «Сроки госрегистрации» — до момента регистрирования договора и получения свидетельства о праве собственности на имущество равны трём сторонам.

Несоблюдение требований о регистрации передачи имущества влечет за собой недействительность самого договора доверительного управления.

Регистрировать или нет? Об изменении договора, в общем случае ( п. 84). Договор считается расторгнутым по той же форме с того момента, как был заключен договор.

1 ст. 452 ГК РФ (в редукцию от 18 декабря 2015 г) вводится понятие доверительного управления имуществом, которое должно быть составлено письменной формой:.

Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора.

Из этого следует, что все дополнительные соглашения к договору доверительного управления должны быть обязательно заключены в письменной форме.

В соответствии с положениями гражданского законодательства РФ договор доверительного управления недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации.

Регистрировать нужно только передачу недвижимого имущества в доверительное управление. ____________________ Для регистрации не требуется регистрация права собственности на имущество, а лишь порядка управления им (в том числе и земельного участка).

Арендаторов необходимо информировать о том, что передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к другому лицу ( п. 11). Согласно статье 1012 Гражданского кодекса от управления имуществом до его продажи управляющий вправе совершать любые действия по отношению ко всем лицам выгодоприобретателю.

Не следует забывать, что сделки с имуществом в доверительное управление совершаются от имени владельца имущества ( п. 3 ст 1012 ГК РФ ). Следовательно они должны совершаться только под его собственным контролем и на основании договора доверительного управления; это необходимо для заключения договоров о передаче собственности между управляющими или другими лицами.3 ст. 1012 ГК РФ). При этом он должен указать, что действует в качестве такого управляющего.

Однако собственник и доверительный управляющий заинтересованы в том, чтобы арендаторов довели бы до сведения о заключении договора управления имуществом. Это необходимо для того, что они могли исполнять свои обязательства по договору аренды с управляющими на основании договоров аренды от имени арендодателя.

К нему же им надлежит обращаться и за реализацией своих прав по договору аренды.

Сделку можно заключить путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества о перемене лиц в обязательстве.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок более одного года (ст. 89 ГК РФ), подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

651 ГК РФ (ст. 6) и все дополнительные соглашения к таким договорам аренды необходимо регистрировать в соответствующих государственных органах, соответственно.На практике это не имеет значения, поскольку договор доверительного управления будет действовать в период действия договора аренды. В дальнейшем к ним будут применяться обычные правила договоров найма и арендного хозяйства (сроком до одного года). Единственной особенностью является то обстоятельство что они заключаются не самим собственником имущества, а его управляющим. [ / stextbox ] Единственно существенное отличие состоит во времени заключения этих сделок: время их отведена для того чтобы заключить сделку с кем-то из своих родственников или близких людей — владельцем недвижимого объекта;

Как уже говорилось, при совершении сделок с переданным в управление имуществом доверительный управляющий должен указать что он является таковым. Это условие считается соблюдено если другая сторона осведомлена о их совершении добросовестным управляющим — или другими лицами, имеющими такую возможность по его усмотрению.

Д. У. — доверительный управляющий, который имеет право подписи в письменных документах после имени или наименования управляющего;

На практике часто возникает вопрос о том, на каких именно документах она должна проставляться.

В каких случаях, когда организация выступает в качестве доверительного управляющего? Например: при подписании договоров или дополнительных соглашений к ним часто ставится отметка «Д. У ». Она может быть проставлена и на платежных поручениях на оплату его какой-либо суммы.

Как правило, некоторые организации ставят пометку « Д. У » рядом с наименованием управляющего в поручениях на уплату арендной платы даже без наименования управляющего (п.3.10). Это не совсем верно: согласно Положению Центрального Банка РФ от 3 октября 2002 года No 2 — П «О безналичных расчетах» («Пункт 2. 10») все платежные документы должны содержать ряд реквизитов и документов;

В частности, наименование получателя средств и его идентификационный номер налогоплательщика ( ИНН).

Между тем, следует обратить внимание на то обстоятельство, что пометка «Д. У. » не является частью наименования организации.

При этом, в соответствии с требованиями названного Положения (статья 13) платежное поручение не должно содержать пометку « Д. У. » или ссылку на документ от имени банка и его структурных подразделений). Таким образом, использование отметки «Дубличная оферта» может быть оправдано лишь применением нормативно-правовых актов той или другой сферы для определения порядка оформления документов во всех других областях жизни человека. [ / stextbox] Итак, при приеме недвижимого имущества в доверительное управление собственники нередко ставят перед управляющим следующий вопрос: как же можно обидеть управляющего?

Они просят выделить им под офис часть здания в передаваемом здании для реализации функций по договору доверительного управления имуществом ( п. 67).

3 ст. 1015 ГК РФ). В связи с этим очень важно правильно оформить такие отношения.

В связи с этим можно предложить несколько способов решения этой проблемы. Наиболее простой — исключить из состава передаваемого в доверительное управление имущества помещения, которые управляющий собирается использовать под офисы или для организации совещательных мест на дому.

В доверительное управление можно передать здание, не считая комнат No 1 — 15 на первом этаже. Согласно статье 1023 Гражданского кодекса РФ управляющий может получить вознаграждение в размере стоимости помещения или вознаграждения за счет имущества его собственника (например), если это предусмотрено договором управления имуществом по договору доверительного управляющего.

Также ему придется возместить обоснованные расходы, понесенные при доверительном управлении имуществом.

Основываясь на доходах от использования имущества, можно сделать это за счет доходов от его эксплуатации. Такую сумму следует определить в договоре доверительного управления и предусмотреть для этого соглашения с собственником помещения (в здании), переданного в доверительное управление).

Также в договоре можно предусмотреть, что право пользования частью здания (в здании), переданного доверительное управление управляющим является компенсацией расходов управляющего.

В общем случае в доверительное управление может быть передана часть имущества, передаваемого ему для управления. Совет : не торопитесь с передачей! Владимир Мещеряков руководитель авторского коллектива книги « Годовой отчет — 2004», глава экспертной коллегии журнала » Практическая бухгалтерия» Заострю внимание читателей на одном спорном моменте из серии книг о налогах и их минимизации.

Не секрет, что у материнской компании возникает необходимость передать свое имущество (в том числе недвижимое ) своей дочерней структуре.

При этом, как правило, наиболее предпочтительным для собственника группы является передача имущества на безвозмездной основе.

Такой способ позволяет избежать уплаты налога на прибыль.

В налоговом кодексе не указано, как именно происходит безвозмездной передача недвижимого имущества. Однако в этом случае возникает серьезная проблема: между собственниками и покупателями может возникнуть сложная ситуация с передачею недвижимости доверительному управлению.

В том же подпункте Налогового кодекса есть такие слова : полученное имущество не признается доходом, если в течение года с момента его получения оно не передается третьим лицам.

В письме Минфина России от 14 октября 2004 г. No 03 — 04 — 01 – 05 / 75 четко указано, что в понятие доверительного управления также входит и передача имущества в доверительное управление.

Если полученная дочерней компанией недвижимость была передана в доверительное управление более одного года назад, то налог на прибыль придется заплатить. Поэтому если группа компаний серьезно заинтересованы минимизировать налоги и желает их снизить — не стоит торопиться с передачей такого имущества для ведения бизнеса в доверительном управлении им же самим!